湖南法治报讯（通讯员 彭剑辉 王君辉）开发商将已出售并交付业主的房屋抵押给了银行，导致购房人迟迟无法办理不动产权证。购房人能否直接诉请涂销抵押登记？永州市零陵区人民法院审理了这起案件。

2018年1月12日，原告陈某、唐某与被告永州某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的永州市零陵区某小区住宅一套，约定一次性付款，出卖人于2019年8月31日前交房，并于交房后540个工作日内办理不动产权证书。

合同签订后，原告足额支付全部购房款，被告开具增值税普通发票。2019年10月房屋交付，原告装修入住，并缴纳契税及物业专项维修资金。

2021年1月21日，被告房产公司将包含案涉房屋在内的在建工程抵押给被告湖南某银行，并办理抵押权变更登记。原告因无法办理产权过户手续，知悉抵押事实后协商未果，诉至法院，请求判令二被告协助办理案涉房屋抵押权登记涂销手续。

庭审中，被告房产公司认可原告诉请，称抵押系工作疏漏所致；被告湖南某银行辩称其抵押权合法有效，原告未办理网签备案不具有对抗效力，请求驳回原告诉请。

永州市零陵区人民法院审理认为，本案争议焦点为：原告是否属于受优先保护的商品房消费者，以及案涉房屋的抵押权登记应否予以涂销。

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。本案中，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已付清全部购房款，所购房屋为住宅且用于居住，属于以居住为目的的商品房消费者，其对案涉房屋享有的权利优先于银行享有的抵押权。

而案涉抵押权登记的存续，客观上构成办理房屋所有权转移登记的障碍。在原告权利顺位优先的情形下，银行已无法通过处置案涉房屋实现抵押权，继续保留抵押登记将使房屋权属长期处于不确定状态，有违公平原则与经济原则，故抵押权登记应予涂销。

法院最终判决：被告永州某房地产开发有限责任公司、湖南某银行于本判决生效之日起十日内协助原告陈某、唐某办理案涉房屋的抵押权登记涂销手续。判决后，双方均服判息诉，本案现已生效。

【法官说法】

（一）商品房消费者权利优先具有明确的规范基础与价值内核

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》所确立的权利优先规则，本质是生存权优位原则在不动产交易领域的具体化。消费者以居住为目的购房，对应的是基本生活保障与生存利益；而抵押权系金融机构为保障信贷债权实现的经营性担保权利，二者价值位阶存在差异。通过赋予商品房消费者物权期待权以优先效力，对消费者居住权益予以倾斜性保护，是我国民事法律体系保障民生、维护交易实质公平的重要体现。

（二）金融机构对在建工程抵押负有更高的审慎审查义务

在建工程抵押中，抵押物的物理状态与权利状态均处于动态变化中，抵押权人作为专业金融机构，负有高于一般民事主体的注意义务。在设立、变更抵押登记时，不能仅依据不动产登记簿记载或开发商单方资料办理，应当通过现场踏勘、房源核验等方式，对房屋实际销售、占有使用情况进行实质审查。金融机构如有未尽合理审查义务，对已出售并交付房屋设立抵押的，应自行承担权利冲突风险，其抵押权不得对抗在先成立的商品房消费者权利。

（三）判令涂销抵押登记是权利顺位规则的实体化延伸

商品房消费者权利优先于抵押权，不仅体现为执行程序中排除强制执行的程序利益，更延伸至实体权利实现层面。若仅在执行异议中认定权利优先，不涤除房屋上的抵押登记，消费者的过户登记请求权将始终存在履行障碍，权利冲突无法得到真正解决。法院判令抵押权人协助涂销抵押登记，是将权利顺位规则转化为可执行的实体裁判结果。

【相关法条】

附相关法律、司法解释条文：

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条　依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

责编：左爽

一审：刘文红

二审：伏志勇

三审：万朝晖

来源：湖南法治报